Musím platit nájem za uzavřenou prodejnu potravin, do které nemám ani přístup, jelikož provozovatel tržiště, ve kterém je prodejna umístěna všechny nájemce z prostor vykázal? Pokud pronajímatel bude na úhradě nájmu trvat, nejedná se v tomto případě o bezdůvodné obohacení?
V první řadě záleží na znění nájemní smlouvy, ale obecně lze říci, že povinnost platit nájemné trvá. Ačkoli je krizovým opatřeními vlády České republiky zakázán maloobchodní prodej na tržnicích a tržištích, opatření nemá žádný vliv na plnění Vašich smluvních závazků, včetně práv a povinností vyplývajících z nájmu av případě uhrazeného nájemného nepůjde o bezdůvodné obohacení. Pokud je předmětem nájemní smlouvy prostor sloužící podnikání, který aktuálně není z důvodu opatření využitelný pro účel, jež byl ve smlouvě sjednán, doporučujeme obrátit se na pronajímatele a pokusit se s ním jednat o možnosti přiměřené slevy z nájemného. Nárok na slevu však za této situace nevyplývá přímo ze zákona a její poskytnutí je tedy pouze na uvážení a rozhodnutí pronajímatele a jeho vůli jednat v zájmu zachování dobrých vztahů. V každém případě jsou však pro posouzení Vašich vzájemných práv a povinností rozhodující podmínky a ujednání konkrétní nájemní smlouvy.
Pokud však pronajímatel nájemce z pronajatých prostor vykázal a neumožňuje nájemci pronajatou věc vůbec užívat, byť i jen jiným způsobem, než je maloobchodní prodej, a zamezil nájemci přístup k ní, jedná se ze strany pronajímatele o porušení jeho povinnosti nájemci věc přenechat a zajistit mu nerušené užívání věci, neboť stejně jako v případě placení nájemného, opatření nemá vliv ani na povinnosti pronajímatele vůči nájemci. Také v tomto případě bude záležet na znění předmětné nájemní smlouvy, nicméně podle našeho názoru by bylo možné za použití ustanovení § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, oznámit pronajímateli vadu pronajímané věci spočívající v zamezení a neumožnění přístupu k pronajaté věci a tedy znemožnění zcela užívání pronajaté věci a v oznámení uplatnit právo nájemce na prominutí nájemného nebo právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.
V důsledku epidemie koronaviru a souvisejících restriktivních opatření orgánů veřejné moci současně může doházet k podstatné změně okolností, která způsobuje zvlášť hrubý nepoměr práv a povinností smluvních stran nájemní smlouvy, neboť zde na jedné straně existuje povinnost platit nájemné v plné výši a na druhé straně nemožnost předmět nájmu užívat za účelem, za kterým byl pronajat. V takovém případě se znevýhodněná strana (nájemce) může na základě ustanovení § 1765 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, na pronajímateli domáhat jednání o nových podmínkách smlouvy. Pokud nájemce nedosáhne s pronajímatelem shody, může se následně obrátit na soud s návrhem na změnu podmínek nebo zrušení nájemní smlouvy. Výše uvedené však neplatí, pokud nájemce na sebe nájemní smlouvou převzal nebezpečí změny okolností.
7. 4. 2020
